Odpočet úroků z hypotéky snižuje základ daně, a tím i celkovou daňovou zátěž domácnosti. Maximální roční limit odpočtu je u „starších“ úvěrů sjednaných do 31. 12. 2020 celkem 300 000 Kč, u novějších smluv od 1. 1. 2021 činí 150 000 Kč. Limit se vztahuje na celou společně hospodařící domácnost bez ohledu na počet úvěrů či spoludlužníků – pokud odpočet uplatňuje více osob, jejich součet nesmí limit překročit. Do odpočtu se nezahrnují úroky hrazené ze státní podpory nebo obdobných zdrojů; částku je potřeba o takovou podporu ponížit.

Odpočet snižuje základ daně, ne samotnou daň

„Odpočet úroků je jednoduchý a účinný nástroj, ale lidé často zapomenou, že jde o snížení základu daně, nikoli o přímou slevu na dani. Vyplatí se pohlídat si limity a doložení účelu, protože právě tyto formality rozhodují o výsledku,” vysvětluje Miroslav Majer, CEO fintech startupu Hyponamíru.cz.

Roli hraje i situace na trhu. Dle Swiss Life Hypoindexu se průměrná sazba hypoték pohybuje kolem 4,93 % a nižší repo sazba ČNB na úrovni 3,50 % spolu s inflací 1,60 % postupně zlevňuje financování. O to větší škoda by byla na každoroční daňovou úlevu zapomenout – efektivní náklad úvěru totiž umí snížit ještě o kousek.

Kdo může odpočet uplatnit a v jaké výši

Nárok mají fyzické osoby, které úvěrem financují tzv. bytovou potřebu – typicky koupi bytu či domu, výstavbu, rekonstrukci, modernizaci nebo splacení předchozího úvěru na bydlení. Rozhodující je skutečné bydlení v nemovitosti po převážnou část roku; trvalý pobyt v občanském průkazu podmínkou není, rozhoduje faktické užívání. Pokud je nemovitost pronajímána, odpočet se neuplatní. V případě kombinace bydlení a podnikání je nutné provést poměrné krácení – odpočítat jen tu část úroků, která odpovídá bytovému využití.

Je-li úvěr veden na dvě či více osob, mohou se na odpočtu podílet všichni, nebo jej může uplatnit jen vybraný člen domácnosti; společný součet ale nesmí přesáhnout zákonný limit. Při více úvěrech se jednotlivé odpočty sčítají a opět se hlídá limit domácnosti. U americké (neúčelové) hypotéky odpočet uplatnit nelze, a to bez výjimek.

Na odpočet nepatří poplatky ani pojistné

„V praxi narážíme na dvě časté chyby: lidé započítají i poplatky a pojistné, které do odpočtu nepatří, a pak neprokážou reálné bydlení. Doporučuji mít připravené i podpůrné důkazy, například vyúčtování energií či smlouvy k užívání,” radí Petr Jermář, hlavní analytik Banky.cz.

Je-li úvěr čerpán jen část roku, uplatní se pouze úroky skutečně zaplacené do 31. 12. daného roku. Při změně účelu (např. přechod z vlastního bydlení na pronájem) se od následujícího období odpočet neuplatní; u smíšeného využití během roku se postupuje poměrně podle doby či plochy.

OSVČ a zaměstnanci: jak postupovat

Zaměstnanci uplatňují odpočet v ročním zúčtování daně u zaměstnavatele – předají žádost a příslušné doklady obvykle do poloviny února následujícího roku. OSVČ zahrnou odpočet do svého daňového přiznání v příslušné sekci nezdanitelných částí. Režim paušální daně odpočet úroků neumožňuje; kdo je v paušálním režimu, nemůže si odpočet uplatnit ani dodatečně.

Odlišný postup pro zaměstnance a OSVČ nic nemění na tom, že pravidla pro nárok na odpočet úroků jsou pro všechny stejná. Banka zpravidla do konce února rozesílá potvrzení o zaplacených úrocích; většina institucí ho posílá automaticky, někde je potřeba o něj požádat v internetovém bankovnictví. Pro odhad dopadu na rozpočet domácnosti si můžete orientačně spočítat úsporu v hypoteční kalkulačce.

Dokumenty pro první uplatnění odpočtu

• Potvrzení banky o výši zaplacených úroků za daný rok.
• Úvěrová smlouva s jasným účelem použití na bytové potřeby a případnými dodatky.
• List vlastnictví nebo jiný doklad prokazující vztah k nemovitosti.
• Důkaz o skutečném bydlení (např. vyúčtování energií, smlouva o užívání bytu, čestné prohlášení); trvalý pobyt není nutný.
• U družstevního bydlení navíc potvrzení bytového družstva o podílu člena na zaplacených úrocích v anuitě za rok 2026 a dále.

Specifika, limity a časté omyly

Limit odpočtu se vztahuje na jednu společně hospodařící domácnost bez ohledu na počet úvěrů a spoludlužníků; nelze jej „násobit“ rozdělením mezi více osob. Pokud byl úvěr sjednán s nějakou formou podpory, je nutné odpočet úroků o tuto podporu snížit. Mezi opakované omyly patří také snaha uplatnit odpočet u nemovitosti nakoupené jako krátkodobý investiční pronájem – to zákon neumožňuje. U kombinace bydlení a podnikání je nutné krácení podle skutečného využití (např. podle podlahové plochy domácnosti a kanceláře).

Do odpočtu nelze zahrnout poplatky za vedení úvěru, pojištění ani poplatky za odhad či správu. Naopak je přípustné zahrnout i úroky z překlenovacího úvěru stavebního spoření, pokud prokazatelně financuje bytové potřeby. V případě společných úvěrů manželů je možné si svobodně zvolit, kdo odpočet uplatní – často dává smysl přiřadit ho tomu, kdo má vyšší zdanitelné příjmy v pásmu 23 %, aby byla úspora vyšší.

Správné nastavení a doložení účelu úvěru pomáhá maximalizovat daňovou úsporu a předejít problémům při případné kontrole. „Při plánování cash-flow domácnosti doporučuji sledovat nejen sazbu hypotéky, ale i daňový efekt odpočtu. V kombinaci s vývojem sazeb na trhu a repo sazbou ČNB to může reálné náklady financování posunout o několik desetin procentního bodu,“ dodává Jiří Krejčí, realitní analytik portálu realingo.cz.

Kdo zvažuje nákup bytu nebo domu s využitím úvěru, může si udělat přehled o aktuální nabídce na trhu nemovitostí a vývoji cen. Daňový odpočet úroků funguje dlouhodobě jako „polštář“, který zmírňuje náklady na dluh, a dává smysl zapracovat ho do celkového finančního plánu domácnosti.

Družstevní bydlení od roku 2026: co přesně platí

Novela rozšiřuje od zdaňovacího období 2026 nárok na odpočet i na situace, kdy úvěr na bydlení čerpá bytové družstvo a členové hradí měsíční anuitu. Člen družstva si může odečíst tu část anuity, která představuje úroky připadající na jeho bytovou jednotku, a to při splnění stejných podmínek jako u individuální hypotéky: skutečné bydlení po převážnou část roku, účel bytové potřeby, limit 150 000 Kč (resp. 300 000 Kč u starších úvěrů, pokud by šlo o převzaté starší financování) za domácnost a vyloučení investičního pronájmu.

Technicky bude potřeba, aby družstvo vedlo evidenci a každý rok vystavilo potvrzení o výši úrokové složky zaplacené jednotlivým členem za daný rok. První uplatnění nového pravidla proběhne v průběhu roku 2027 za úroky zaplacené v roce 2026, a to opět buď v ročním zúčtování u zaměstnavatele, nebo v daňovém přiznání. Stejně jako u klasických hypoték se i zde uplatní omezení domácnostního limitu a povinnost poměrného krácení při kombinaci bydlení a podnikání.

Rozšíření odpočtu úroků i na družstevní bydlení sjednocuje daňové podmínky napříč různými formami financování vlastního bydlení. „Prakticky to znamená, že družstevní financování se daňově přibližuje individuálním hypotékám. Pro domácnosti, které preferují družstevní model nebo se k bytu dostaly touto cestou, jde o citelnou úsporu. Daňová úleva sjednocuje podmínky bez ohledu na to, zda dům či byt financuje jednotlivec, nebo prostřednictvím bytového družstva. Pro plynulé uplatnění nároku doporučuji včas si u družstva ověřit, zda potvrzení vystavuje, a jak přesně úrokovou část anuity přiřazuje ke konkrétnímu členovi,“ uzavírá Miroslav Majer z Hyponamíru.cz.

Marta Molínová

Foto: Shutterstock